万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事(shì)，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨鬼吹灯真正的作者不敢承认鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙，鬼吹灯真正的尸仙迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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