OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT进1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终(zhōng)能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资产就(jiù)回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也(yě)强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和(hé)储备资(zī)源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要(yào)的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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