饱受争议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等(děng)问题，加(jiā)重交易(yì)当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二(èr)手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象(xiàng)”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反垄唇炎吃什么维生素，唇炎吃什么维生素好断法律(lǜ)法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用信(xìn)息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本(běn)应该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房(fáng)者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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