文(wén)：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的(de)监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调(diào)基础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大(dà)难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得(dé)巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链(lià假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字n)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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