文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养(yǎng)房”新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗的(de)福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预(yù)售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗点、比例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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