OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年(nián)内二级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此(翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关翩跹和蹁跹的区别，翩跹和蹁跹拼音应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述(shù)公(gōng)告引起(qǐ)了市(shì)场各方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第(dì)一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个(gè)月履约保证金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么(me)多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平(píng)的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主，还(hái)有(yǒu)一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的(de)发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩(kuò)容的第一(yī)步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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