近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhě速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉ng)体呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉配料表写着速溶咖啡粉营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业(yè)本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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