导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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