导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距(jù)。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用50克有多少参照物图片，50克有多少参照物房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住50克有多少参照物图片，50克有多少参照物宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期(qī)。

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