万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是中国(guó)信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态呢？<长征有多长公里 红军长征一共用了几年strong>只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出(chū)去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义(yì)务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何(hé)能独善其身？

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