5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股的基(jī)本(běn)面来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月(yuè)31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过(guò)程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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