万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括7传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些5套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人民(mín)法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质(zhì)押(yā)手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营(yíng)状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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