5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二级(jí)市(shì)场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持(chí)续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而(ér)现在二氧化氮溶于水吗 二氧化氮能完全溶于水吗(zài)五月的(de)市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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