OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本(běn)面(miàn)、情(qíng小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断(duàn)价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌(diē)幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区(qū)最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利(lì)空下调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区(qū)类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得(dé)到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋于(yú)平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在(zài)获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的(de)第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，小荷才露尖尖角是什么意思小荷指的是什么，小荷才露尖尖角是什么意思污还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区域内的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集(jí)团和(hé)张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些其他(tā)在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募(mù)是(shì)我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切(qiè)可能化(huà)解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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