文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了(le)，这是(shì)对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数(shù)居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发(fā)展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。认真地还是认真的写作业，认真的与认真地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面(miàn)积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告(gào)》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第认真地还是认真的写作业，认真的与认真地三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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