文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民(mín)的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方是(shì)对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济(jì)下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方(shòu)。什么是(shì)定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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