近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(m山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗ù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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