文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了(le)民(mín)众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙(yuán)。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报(bào)价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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