近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格(g区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来é)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持(chí)有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来(lái)自(zì)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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