OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的(de)可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公(gōng)募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)kj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心导致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者。此外(wài)，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目出租率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三(sān)周的时间，张(zhāng)江REITkj完是吞了还是吐了知乎，kj是不是很恶心的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁(lìn)意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域(yù)的(de)张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租(zū)和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得到(dào)及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目(mù)在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层(céng)以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难(nán)，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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