5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没(méi)有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司(sī)，一(yī)季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(d发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强uì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还(hái)面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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