OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，阅历是什么意思但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰(chí)私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng阅历是什么意思)进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户阅历是什么意思需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租(zū)户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团(tuán)和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容(róng)的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非(fēi)常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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