文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思ng>

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行为。区(qū)别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融(róng)工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。