近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营匚字旁的字有哪些，区字旁的字(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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