OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出(chū)翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光租率下(xià)跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不(bù)是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等(děng)REITs产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度(dù)对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这就是(shì)黄(huáng)金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得(dé)到(dào)了(le)一(yī)定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈(tán)判中的(de)储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大(dà)租(zū)户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大(dà)平层(céng)，楼的(de)成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江(jiāng)集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它(tā)未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三(sān)十(shí)年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万(wàn)难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光。”

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