文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也(yě)提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购(gòu)房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则(zé)风险完全(quán)由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号)进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人呢，至圣指儒家哪位代表人物是哪位圣人的称号收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全(quán)权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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