近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于(yú)投资(zī轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁)债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时(shí)，应了解(j轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁iě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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