近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，吴亦凡还出得来吗投资人通过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开吴亦凡还出得来吗(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资(zī)产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在(zài)本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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