万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫(hè)集团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押(yā)物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高(gāo)端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占(zhàn)有，但值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别)，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它(tā)，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何(hé)能独善其(qí)身(shēn)？

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