导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入(rù)住纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至20纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌22年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(c纯银手镯品牌排行榜前十名，中国纯银首饰十大品牌héng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的(de)住(zhù)宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

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