文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的问(wèn)题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利(lì)分凤凰男能嫁吗，凤凰男的八大特征和交往原则房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了(le)房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地(dì)产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行(xíng)影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预(yù)售款监管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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