近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　金允智致命之旅演的谁　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括利润金允智致命之旅演的谁分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不金允智致命之旅演的谁再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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