文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来(lái)的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开(在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延(yá在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉n)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报(bào)价计算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉zhī)付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉