OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(x1km等于多少米 1km是不是1公里iàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到1km等于多少米 1km是不是1公里8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此导致(zhì)二(èr)级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原因，最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产(chǎn)就(jiù)回(huí)调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下(xià)降事项(xiàng)，一(yī)度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的(de)业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得(dé)到(dào)了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相关(guān)负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排(pái)摸(mō)储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“1km等于多少米 1km是不是1公里我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么(me)多(duō)储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能得(dé)到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负(fù)责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也(yě)有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人(rén)补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的(de)坚实后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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