OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一里地等于多少米，一里地等于多少米千米一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌(diē)幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏(sū)的(de)步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产(chǎn)就(jiù)回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多(duō)大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，一里地等于多少米，一里地等于多少米千米张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到(dào)回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方(fāng)的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情(qíng)况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内完(wán)成去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大园(yuán)一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目(mù)前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共(gòng)享和联合(hé)营(yíng)销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排(pái)除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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