导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(z没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处hái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人(rén)口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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