导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服>

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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