饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例(area可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明(míng)码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由(yóarea可数吗英语翻译，area什么时候可数什么时候不可数u)交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关于(yú)房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自(zì)行决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文(wén)鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门(mén)提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲领性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样(yàng)的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于(yú)变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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