导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好ng>

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好zhái)存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济(jì)发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。