近两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng猎德村为什么那么有钱，猎德村以前很穷吗)的现金净(jìng)流(liú)量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也称(chēng)。

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