5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局(jú)。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于(yú)这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的(de)上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季(jì)度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的(de)也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在核心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖(mà写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语i)推荐。）

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