5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个(gè)股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到(dào)二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么(me)投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能1页是一面还是两面啊，1页是一张还是一面(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在(zài)的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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