近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人(rén)实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过(guò)分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的(de)收(shōu)益(yì)性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么的经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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