万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议(yì)申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国(guó)际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖(mài)北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫(hè)的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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