饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布(bù)了(le)关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买(mǎi)房对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明(míng殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地)码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题(tí)成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下(xià)发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在(zài)实(shí)际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的(de)中介(jiè)费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当在(zài)经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而(ér)这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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