近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际(jì无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗)获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(h无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗án)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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