OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)已同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个(gè)交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的(de)8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张江光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看率下跌(diē)并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价(jià)格(gé)是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价(jià)格(gé)表现也趋于(yú)平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不(bù)到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产(chǎn)业(yè)、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目(mù)在(zài)给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两千(qiān)多平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态(tài)的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好(hǎo)。”上(shàng)述负(fù)责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩(kuò)容的(de)第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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