导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大(dà)量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhō吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别ng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流(liú)动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的(de)新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住吊带和背心有什么区别，吊带和背心有什么区别宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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