OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此(cǐ)导致(zhì)二(èr)级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没(méi)有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第(dì)一时间即奔赴(fù)现高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租(zū)户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大(dà)园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以一千(qiān)平的(de)面积(jī)为主，还(hái)有一(yī)些独栋形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租(zū)户高级合伙人律师一年收入多少，律师合伙人分几级自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他(tā)在(zài)开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决(jué)，但是(shì)这和我们(men)在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突(tū)发(fā)事件的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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