万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的(de)姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居镇关西是谁，镇关西是谁打死的住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōn镇关西是谁，镇关西是谁打死的g)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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